5号アパートに先週から入居された生活保護の住民が連絡付かない。一週間前にトイレのタンクから水漏れがするという連絡を不動産屋経由でもらった。
その後親戚の家に行くという事で不在時でも修理に入っていいという事だった。しかし材料が2日前にやっと届いたのでさすがに不在に工事に入るのも憚られたので再度断りを入れたかった。
工事業者より今日の昼前から入れるというので現地に行ったのだがチャイムを押してもいる気配がない。
思い切って合鍵を使って中を見る。一週間前より少し室内に変化がある。と言っても家具は無くパンがキッチン台に置いてあるのと私が置いた手紙が移動してある位だ。
布団が無い！？住んでないのか？？
今までは携帯にかけても繋がれてなかった状態だったが今日はコールする。四回かけたけど出ないしかかっても来ない。
客付けしてくれた不動産屋さんもまだ契約書が戻ってきてないらしく何度か電話して繋がらないそう。
仕方ないので再度置き手紙を書いて玄関に貼ってきた。工事業者は明日午後から入りたいそうだ。
明日の朝イチ現地に行ってみてやはり繋がらなかったら面倒なので勝手に工事させてもらおうと思う。
今までポールさんの健美家コラムなんかで生活保護者の方のエピソードを読んだりして変な人がいるもんだなんて他人事だったが普通にいた。。
この部屋の住人だけでなく、次に入居する予定の方も必要書類がなかなか揃わなかったりしてルーズだ。
このアパートは自宅から近所だし、自分が専業大家で時間もあることから自主管理にしている。
しかしこの層を相手にする場合は管理会社をつけた方が良いかもしれない。めちゃくちゃ手間取るし気を揉む。毎日がトライアンドエラーだ。
今日は帰ってきてから頭の中にある事をノートに書いて整理していた。それで思ったのだが、これからは手持ちのアパートを売って戸建現金買いにシフトした方が良さそうだ。
面白そうな売り物件がチラホラ出るたびに自作のエクセルを使ってシミュレーションしている。すると結構な指値を通したとしても見込めるCFに対して検討中の戸建を買うのと投入する現金割合が大差無いのだ。
そう考えると何の為に借金するのか分からなくなる。巷ではインフレが起きてるので金利も上がるだろうなどと噂されてる。
私は日本は余程画期的な政策でも採らない限り金利は上がらないと考えているが世の中何が起きるか分からない。債務は少ない方がいいに越したことはない。
それに勤め人時代は時間も自己資金も無かったのでレバレッジを効かせたアパートが早く卒業する必要条件だった。だが今は違う。時間だけはある。
一物件売ったままでは経営上まずいので必ず代わりの物件を取得しなければならないのだが、今のアパート投資過熱感を考えると利益がそれなりに残せるのではないか。
そしてその利益でノンレバの状態良い戸建を仕込めば財務体質も改善される。CFが減るのはちょっと怖いが虎穴に入らずんば虎子を得ずの精神でチャレンジしてみようと思う。
偉大なる先人達も物件を売って財務体質を改善し拡大されてきた。私も今年はそれに倣いたい。正月に引いたおみくじの「波」の文字を思い出し、今年は売り時というこの波に乗れるよう行動したい。
