九州に出張

前回のブログで孤独死案件を書いたがその部屋も4月に入ってから無事入居が決まった。

これは後から知った事なのだが家主保険は純粋に孤独死に関連する修繕にしか保証がされない。

今回保険が下りると思い込んでついでに古い給湯器も交換したり孤独死と直接関係ないことまで手を付けてしまった。

後から掛けた費用の三分の一しか出ないと保険会社に言われて凍りついた。新たな入居者を探す為の対策費という事で何とか関連付けてくれて大半が認められたので助かったのだが注意したい。

それと、お亡くなりになられた入居者さんは生活保護を受けていて親類とも疎遠になっていた。

娘様達がご遺体やほとんどの残置物対応はやってくれたが改修費の請求がいくことを危惧して相続放棄をしてしまい請求する事ができなくなってしまった。

契約書に記載されていた連帯保証人も既に所在不明になっており自分で対応するしかなかった。

築古物件を買った場合既存入居者の危機管理はしっかりしておいた方が良い。不動産屋をしている先輩は物件購入後既存入居者に必ず保証会社に入ってもらっているそうだ。今度から見習いたい。というか他の部屋でまだ古い入居者がいる部屋は入る事にする。

本日はマンゴー王国の親友に会いに空港に向かう高速バスでブログを書いている。

なかなか近い人間で不動産投資をしたいという人が出てこなかったのだがこの友人が始めたいという。

土地勘がない場所だがレインズで物件情報を集めていくつか巡ろうと思う。もし間に入って仲介するにしても手数料は取らない。こちら側に来てくれる事が何よりもの報酬だ。

今年に入ってから新規事業の改修作業が一気に進んだ。最近まで毎日休みなくDIYだ。賃貸物件では手を出さないような輸入物のクロスをネットで発注した。一週間程連絡が取れなかったのでやられたかと思ったがその後無事発送連絡が入りスペインから日本に向けて輸送中との事。

地下水の水風呂も配管作業が終わりいよいよ来週初のストーブ電源オンだ。今月末オープンを目指しているが果たしてうまくいくか。今は不動産は完全に片手間でサウナ事業がメインだ。

しかしアウトプットは自分の為にも続けていきたい。

二年半振りの孤独死案件

新年早々また孤独死発生だ。新事業の視察がてらトーキョーの街を年明けの4日に歩いていると管理会社より入電。

のっけから「オーナー、新年早々何なんですが…」ときた。すぐにそれだと分かり話を聞く。

即日警察、消防が現場に来てくれてベランダの窓を割って中を確認してくれたようだ。後日届いた死亡診断書には老衰の文字。…これも事故物件扱いなんだろうか…。

昨年別のアパートが売れて丁度売却益が出たので有効な経費支払い先を模索しており、かねてより気になっていたこちらのアパートの家主利益保険に年末申し込んで元旦から保険開始したところだった。しかもまだ口座引き落とし日は来ていない。

元旦開始で一月四日に事故発生。保険会社としては怪しいと考えるのも当然で、後から調査が入るそうだ。どうぞどうぞ。

しかし今回たまたま保険に入ったが本当に入っておいて良かった。こちらの入居者さんは前のオーナーから引き続き入ってくれていて知らなかったが生活保護を受けていたらしい。

部屋の中は過去見たことがない程のヤニ汚れ。連帯保証人はもうこの世にいない。娘様二人はお互いに疎遠で支払い能力が共に乏しい、ときてる。

下の娘様が年末から母と連絡が取れないので様子を見て欲しいと年末休暇中に管理会社に連絡して年始初日に確認してくれた。

もし年末年始でなければ発見が保険開始より前になっていた可能性もあり本当に不幸中の幸いだった。

発見が早かった事と冬場だったこともあってかご遺体から液体漏れはほとんど無かったようだ。現場ではカーペットに少しシミがあったくらい。

とにかくヤニでまっ茶色の設備類が綺麗になって臭いが消せるのか心配なとこである。保険金額は100万で入っていたので何とかそれで収まるよう持っていくしかない。

このミラクルはおそらく元旦に初詣をした際今までの自分ではやらなかった千円札を賽銭箱に投入したところから始まったのではないかと考えている。これで運が尽きなければ良いが…。

このアパートは前オーナーの運営が宜しくなく、精神的に問題を抱えた方や他に入れるアパートが無いような方が一部入居している。私もそのような物件だからこそ安く買えるので承知している。

似たような物件をお持ちの方は孤独死の際に現状回復や空室期間の家賃、下がった分の家賃などが補償さらる家主利益保険を是非検討されてみてはいかがだろうか。

物件売却完了

木造アパートの売却が無事終わった。今回の物件は2年前に購入しセルフリフォームで綺麗にして満室にし付加価値を高めて利益を得ることができた。

築50年近くが経ち至る所がボロボロで購入時点では八室中二室の入居だった。場所が良い所だったので半年程で満室にできた。初めて生活保護の方を対象として募集し良い経験ができたと思う。

売却後はローンを完済して満室想定時CFの五年分が残った。売却するとレバレッジ効果を実感する。

ローンは地元の信金で借りていたのだがこの返済でローンが消え担当者さんからは「これで実績ができたので次はもっと借りやすいですよ。トーカイさんの今回の一連の流れは社内で評価が上がりました。」と言ってもらえた。

どうやら最初の印象は頼りなかったようだ。ボロ物件を自らリフォームし満室にして高く売る、というのはやる人が少ないのだろうか。

入居管理を不動産屋に頼らず自主管理したのも良い経験だ。築古なのにほとんどと言って良いほど連絡はかかってこない。

何かあっても簡単に対応できることばかりなのでアパートは自主管理でも十分やれる事が分かった。

貸主変更で書類に捺印をもらいに行った際には入居者さん達から残念がられたのはありがたかった。

それと、自転車でも行ける距離に物件を持つことの便利さも味わった。同じ日の朝と夜に行けるので書類も一日で回収できた。

これで新規事業の為にある程度資金を回すことができる。不動産経営と違ってどれだけのCFが見込めるか読めないのだが多分なんとかなるだろう。

ただし融資に関してはアパートと違って困難を極めている。打診中の銀行も当初と大分雲行きが変わっており今回完済した信金にも打診した。

先月海外までサウナストーブを買い付けに行きDIYでリフォームは徐々に進んでいる。近頃は大学時代の友人にアルバイトを頼み二馬力で工事する日もある。

一人だと甘えてサボり時間を過ごしてしまうところ友人がいる事でちゃんとやらなければとなりいつもより捗る。仲間と作業する事の意外な効果を実感している。

浴場物件購入から既に半年以上が経過し早くオープンにこぎ着けたい気持ちが募ってきた。今の所三月頃を目処に仕上げたいと思う。

新規事業準備時々不動産

ここ最近はずっと新規事業(サウナ屋)のDIYだ。ボロ戸建の再生で培った「やらまいか精神」でほぼ毎日悪戦苦闘している。

そうこうしてる合間に諸々のやる事が発生して午前中に雑事をこなし作業はいつも午後からだ。だんだんと日が短くなってきており17時半には暗くなる。なので毎日3〜4時間作業という一見効率の悪い進め方となっている。

しかし、今回の仕事は今までの不動産投資と違い初めての事業なので考える事がとても多く進んでは立ち止まって考えを巡らせまた進む、という具合だ。

設計から始まり許認可関係やら初めて取り扱う設備の選定やらで大変である。と同時にとても楽しい時間でもある。

事業がスタートを切ればしばらくゆっくりする事は出来ないのではないかと想像される。もちろん閑古鳥の可能性も大いにある。その場合も心は休まらないだろう。

今回古い公衆浴場をリフォームしてるのだがプロの工事屋さんにお願いしなければならない部分がほとんどだ。

しかし資金的余裕がない為融資先を探している。最初公庫でサクッと借りられるものと考えていたがあっけなく否決。

メインバンクに改めて相談をした。若い担当者が頑張ってくれているので期待したい。担当者レベルではプロパーなら金利高めと共同担保でいけます、という話だ。

そこから保証協会を使って協調融資に持ち込めれば金利は安く出来るそうだ。今月中にプロパーでの社内承認が取れれば工事屋さん達に発注する。発注後に保証協会を絡ませて金利を安くできるよう進めてもらう計画。

ただ工事屋さんの予定的に年内はパンパンに詰まっているようで早くても年明けからの着工になりそう。それまでDIYでできるところまで進めたい。

不動産賃貸業の方は昨年より売りに出していた築古木造アパートがやっと売れそうである。昨夏滋賀銀行に打診して融資額が希望に満たず断念した方が今夏に再チャレンジしてくれて信金で希望額に届き契約する運びとなった。

この物件が売れればローン返済後にまとまった資金が確保でき新規事業用資金の一部に充当できる。

新規事業に向かっていなければこの資金を元に更に大きな物件に向かう事もできる。しかしそれでは退屈だと思った。

昔「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」を読んでからスモールビジネスからビジネスを始めたい、そこで得た利益を使って賃貸用物件も買い増す、という事を考えていた。

順番的に不動産賃貸業が先になったが色々と新しい事を始める良いタイミングなので早く始めたい。

再来週には海外に必要部材の買い付けに行く予定だ。今までだと旅行先としていつか行きたいと思っていたリゾート地なのだが、ちょうどそこに工場があるので仕事の用事でついでに少しの旅行気分も味わいたい。

妻に話すと行ってみたいと言うので連れて行く。妻サービスもできて一石二鳥だ。

勤め人を辞めた事で航空券が安い日と航空会社を選んで移動ができる。先月は宮崎県に古い友人を訪ねたついでにサーフィンをする事ができた。ジェットスターを使うと成田からなんと片道5,000円である。

今回の海外航空券も調べてみてビックリするくらい安かった。普通は空輸で買うところなのだが二人で現地に行ってくるのと輸送費が変わらないのでそれなら行って現地の工場の様子など肌で感じてみたい、と考えた。

心配なのは英語のコミュニケーションと製品の重さか。スマホの翻訳ツールと小型カートを使って乗り切りたい。とにかく新しい経験の連続は人生を間違いなく彩り豊かにする。

明け渡し訴訟までマイナスCF

先月発覚した賃借人の失踪。保証会社による配達証明郵便が送られ宛名不明で返信されてきた。

保証会社担当者と一緒に本日現場確認をした。内部は二ヶ月しか住んでいないので綺麗だ。しかし床やら建具やらに百均のリメイクシートが沢山貼られている。

賃貸借契約書に明記してなかったがために現状回復費用は出ないそう。まあ現状回復はセルフでやるからいいのだが。

今後の賃貸借契約書には必ず現状回復費用をとりあえずでも明記しておく事を学んだ。そう私は体で覚えるタイプの人間だ。

今後の進め方は二通りあるらしい。一つはオーソドックスに簡易裁判所に明け渡し訴訟を提起して国家による明け渡しのお墨付きをもらう事。

もう一つは大家の判断として賃貸借契約の破棄を宣言し片付けをしてしまう。どちらも不足家賃は保証会社より負担されるので大家の損にはならない。

しかし問題としては、もし仮に賃借人が戻ってきた場合に勝手に鍵を換えて荷物を処分された事について損害賠償請求をされる恐れがある事だ。

保証会社としては補填費用が安く済むように大家判断での残置物撤去を望んでいるようだ。

明け渡し訴訟をした場合は早くて半年後に明け渡しが確定するらしい。しかしそれまでの不足家賃、裁判費用は先に大家が立て替えておく必要がある。

キャッシュフローが欲しいのにマイナスのキャッシュフローが発生する。もちろん裁判が終わってからそれまでの家賃と裁判費用は保証会社から振り込まれるらしいがそれまでは細々と耐えなければならない。

検討の末やはりオーソドックスに明け渡し訴訟をする事にする。解決まで一年近くかかる事が予想されるが仕方ない。不動産事業家として一つの経験を蓄積しようと思う。

ちなみに今回のような裁判では司法書士さんでも対応できるらしい。150万以上の経済的利益がある裁判になると弁護士でないといけないそう。

気になる費用は着手金と成功報酬合わせて30万程度になりそう。この金額と毎月の家賃分が裁判終了後に保証会社から入る。定期預金みたいなものだ。

今月は一件アパート購入前からの高額家賃入居者が退去となる。表層フルリフォーム、設備交換、数千円下げての募集になるのでこちらも痛手だ。

今は耐える時だ。毎日サウナ並みの汗をかきながらサウナ屋開業の為労働力を導入している。

今年の夏は旅行やら台風ウネリでのサーフィンやらで楽しめたのでその分この秋は埃と汗にまみれようと思う。

旅行中に夜逃げ連絡

今年の夏は勤め人では決して出来なかった経験ができた。妻とクルーズ旅行に2回行って来た。娘は東京一人暮らし、息子は義母が食事の世話をしてくれた。ありがたい。

1回目はミュージッククルーズで五泊六日、毎日毎晩レゲエとHIPHOPのイベント尽くしで楽しめた。これは私がどうしても行きたかったイベント。

最終日の下船時に一番好きなアーティストと写真を撮るチャンスにも恵まれてしばらく有頂天になった。

2回目は12泊13日の長丁場な旅で昨年妻が癌になった時に未来への希望を持つ意味で申し込んでいたもの。

1回目はほぼ全て日本人だったが2回目は大部分が欧米人であとは中華系。船内では英語が当たり前であまり話せない私達はかなり苦労した。

外国人同士でも英語が話せれば客同士やスタッフとの間でコミュニケーションの輪が広がっていく。その中でだいぶ孤立感を抱いたものだ。悔しいのでもっと話せるようになりたい。

しかも妻が6日目にコロナに感染してしまい船内の行動が食事含めて一人だったので何とも寂しい想いを経験した。

ただ一人だったので寄港地では自由に行動できたのでそらは良かったと思う。台湾では一人でバスに乗りサーフスポットまで行き、レンタルボードを借りてサーフィンを楽しめた。

帰りはレンタル屋さんで出会った方に途中まで車で送って頂いたりして台湾人の優しさに触れられた。いつかお返しがしたい。

そんな道中で一本の電話が鳴った。シラ電に出てみると保証会社の人だ。どうやら今春入居してもらった方が既に3ヶ月も滞納しているそう。

1ヶ月滞納した時点で連絡して欲しいものだ。旅の残り数日間はその事が気になってしようがなかった。

家に帰宅して荷物もそのままに現場に向かう。遠目には荒れた様子はない。駐車場に入れようとすると小型バイクのお巡りさんがいる。

大家である事を告げると、ご近所さんからこの家の人が所在不明で調べて欲しいと要請があったそうだ。

鍵を持っている事を話すと本部と相談してくれて人命救助名目でお巡りさんだけ中に入ると言う。

ひと通り中を見てもらったところテレビの線だけ残されてテレビ自体は無くなってたりするので「完全に飛びましたね」との事。

玄関から覗いた限り室内は綺麗なのでそれ程次の募集までは手間取らなそう。ひとまず庭のボーボーの草に除草剤をかけて退散。

保証会社から送られて来てたFAXに署名捺印して返信。内容証明郵便を送ったりと裁判手続きに入るそうだ。

初めてのクルーズ旅行で初めての夜逃げ(昼逃げ？)連絡を受ける。良い経験をする事ができて大満足。

初の単体事業物件購入

田舎の倉庫兼作業場を買った。初めての単体事業物件でもある。通りから二軒中に入るのでロードサイドではない。

当初売り出されていた価格の約半額だ。この物件を知ったのはちょうど一年前。知り合いの外人さんが車の修理業をしたいからそのような物件を用意して欲しいというので探したところヒットした。

その時は条件が合わず流れたのだが、不動産屋さんとの話の中で任意売却物件であるという事が引っかかっていた。そう、大幅な値引きが期待できるのだ。

先々月買った物件も任意売却。思えば今まで買った任意売却物件は戸数にして所有する半分以上を占めている。

そして決まって安く買えているので稼ぎ頭となる。ただ今回は事業物件なので入居付けは時間が掛かりそう。

不動産屋さんもそれぞれ特徴があり任意売却物件が多いところ、相続人不在で裁判所から弁護士経由で物件を回してもらってるところなどがある。

自然とそのような不動産屋さんの物件は時々チェックするようにしている。

また今回の物件を買おうと思った理由の一つとして土地がだいぶ広い事がある。以前大家セミナーで有名な大家さんが土地も部屋も広い物を買っておけば潰しが効いて良い、と言っていたからだ。

今回の場合例えば土地だけの場合と倉庫周辺だけというように分けることも可能。

ただ残置物が多くそれを早く片付けねば。自宅から一時間以上かかるので手間がかからないようにジモティに無料で出して一気に持って行ってもらう作戦だ。

新規事業に時間を割きたいのでなるべく手間を減らしたい。

資金繰りにしても現金では買えないので融資を使ったのだが予想に反して融資が通ってしまった。

最初に相談したメインバンクは入居者のいない物件なのでリスクがある、という事で借りられなかった。

ダメ元で新規開拓の信金とエリア最強地銀に打診した。信金は保証協会を使って通そうとした為時間が掛かった。

その間地銀の方は相手の様子ばかり逐一確認するばかりで肝心の審査は進捗がない様子であった。

そんな折信金から保証協会の仮審査が通った旨連絡が入ったので、少しカマをかけて地銀に信金の方の審査は通ったと伝えるとあっさり半日後に地銀の審査も通りましたと連絡が入った。。

そこで信金側の金利は何パーなのか聞いてきたのでまだ保証協会の仮審査が通っただけなので金利は分からない、おたくは何パーなのかと聞いてみた。その翌日に地銀担当から電話で2%後半でどうか、と連絡が来る。

信金の方は保証協会の本審査を通す為に売主と売買契約を交わし必要書類を提出すると一週間程で本審査を通過。信金の金利は1.5%、保証協会の保証料が別途現金で数十万掛かる。

私としては新たな金融機関を開拓できるし、地銀の後出しジャンケン風味な審査姿勢も腹立ったのでそのまま信金で決済をした。

地銀担当に断りの電話を入れると特にガッカリした様子もなく淡々と受け入れてもらえた。それだけ今回の事業物件が安いという事だ。

今年はおそらくこれで賃貸物件購入は終わりとなるだろう。物件検索もしなくなって二カ月ほどになる。

頭のリソースが新規事業に向いているという事だ。ブログ更新は約一カ月空いたがおそらく今後も似たような(更に長い？)更新頻度になりそう。