不動産投資ボーガズム宣言

勤め人卒業した私トーカイドーテイオーが経済的自由を手に入れるまでの行動や考えを綴ります。

従兄弟とミーティング

おはようございます。トーカイドーテイオーです。

 

昨日はうっかりブログ更新が遅れてしまいました。年老いた母親に頼まれた作業を終えて昼過ぎに従兄弟宅に寄って帰宅しました。

 

従兄弟は同い年で小さな頃から定期的に会って近況報告をしており、仕事は以前このブログでも紹介した中古車販売業などを営んでおります。

https://somb.hatenablog.com/entry/2019/11/14/004118

 

最近はコロナ前に参入した代行業が大変な状況なようです。時間は取られるけど稼ぎが少ないといいます。

 

昼間はホームページの作成などの所謂IT系もしており三刀流です。働いてる方もダブルワークの方ばかりだそうです。

 

コロナ禍で昼間仕事の勤務が制限されており副業する方が増えてるようです。

 

かねてより従兄弟にも不動産賃貸業の良さを説いていて実際に私が勤め人卒業した話やこの辺のエリアならどのような戦略を取るか話しました。

 

幸いな事にまだ持ち家を買っていなかったのでまずは家賃を生む不動産(賃貸併用かボロ戸建を直す)の購入を勧めました。

 

私のトーカイエリアとは市場が異なるのでお互いに意見交換しながら一緒に豊かになれたらなと思います。

 

帰りの車中では融資相談している物件を買い、次のステージに上がった際のイメージを膨らませながら無駄遣いをしないように気を付けねば、と妄想を膨らませておりました。

 

次の合宿でもその辺のイメージや決め事を詰めたいなと思います。

 

それでは!

実家で労働力投入

ども、トーカイドーテイオーです。

 

本日は翔んでる県にある実家に来ております。年老いた母親より庭木の伐採と浴室水栓交換を頼まれました。

 

先程何とか終了しました。。

 

まだ年老いた母親には勤め人を卒業した事を伝えておりません。その為勤め時代の火水で実家には帰省します。

 

今度のRCマンションが買えれば十分年収は確保出来るのでそしたら伝えようと思います。

 

二期目の決算書が昨夜遅くに税理士先生から届いて内容を少し調整してもらうよう打ち合わせしました。

 

明日黒字になった決算書を銀行に持ち込んで本格的に融資審査をしてもらい運を天に任せます。

 

それでは!

融資相談

おはようございます。トーカイドーテイオーです。

 

毎日時間が過ぎるのが早いです。日が短くなってるから余計感じるのでしょうか。

 

昨日検討中のRCマンションについて融資相談に行ってきました。自作の稟議書と物件資料で一通り説明すると、銀行担当者さん三人がかりで聞いてくださっていたのですが「よくこんな凄い物件見つけましたね、是非ともうちでやらせて下さい。」と好評頂けました。

 

まだ二期目の決算書が税理士先生から届きませんので今週末追加資料を提出して正式に検討頂く流れになります。

 

それから屋上防水工事の見積書を作るのですがこちらの費用が出てから買付証明を提出しようと不動産屋さんと打ち合わせしました。

 

既に買った後の世界にトリップしてますがこの物件が決まると一気に次のステージに上がれる確信があります。

 

聞いている売主様の様子だと心変わりもあり得るのでなるべく急いで話をまとめたいです。

 

融資は私の乏しい自己資金がネックになるでしょう。。。奇跡よ起これ!

 

それでは!

稟議書作成

おはようございます。トーカイドーテイオーです。

 

融資用の稟議書を作っております。こういった資料を作ると自分の資産状況の棚卸しができて良いです。

 

気付いたらローン残高が割と減っていて嬉しくなったりします。それと共に含み益も増えてるので担保として検討してもらいます。

 

資料の肝は「SWOT」分析を用いております。S=strength,W=weakness,O=opportunity,T=threatの略で内部環境の強み弱み、外部環境の機会、脅威を挙げ、夫々を掛けて検討します。

 

この検討を経ると楽観的に考えがちな私も落とし穴に気付くキッカケになります。

 

それから文字ばかりでは分かりにくいので「RESAS」や物件所在地の「まち・ひと・しごと創生」ビジョンにある資料を添えて提出します。

 

資料はなるべく多く用意すると銀行担当者は嫌がりますが本部ではウケが良いようです。

 

上記は私がここ一年セミナーや書籍で学んだ内容です。融資審査のやり方が徐々に事業性評価へとシフトしているといいます。

 

また銀行ではフィンテックで人員削減の流れの為一人が担う仕事量が増え、益々事業者自身で稟議書を作成する事が必要になります。

 

今日は早めに資料を完成させて午前中に銀行に相談に行きたいと思います。

 

それでは、

敵を知る

おはようございます。トーカイドーテイオーです。

 

内見したRCについて事前に確認しとかなければいけない事項をまとめて不動産屋さんに提出して来ました。

 

その場で売主様の管理をされている社長に話をしてくださり同日再度打ち合わせとなりました。

 

歩いて行ける距離にある不動産屋さんから紹介受けるとすごく楽です。お昼を挟んでてくてく歩いて事務所まで行きました。

 

話を聞いてみると最初複雑だった話の中身が明らかになってきました。先方の会社はテナントとして物件に入り建物の清掃管理をされてるようですが売主様との関係が悪いらしく早く売らせたいのだそうです。

 

しかも売主様が希望される額(今回聞いていた売買価格)ではとても売れないと伝えてあるらしく改修費用を算出して当てれば値下げに応じる可能性もあるかもしれないそうです。

 

ただ他の業者にも売却相談はされている可能性高くどう転ぶかはまだ分かりません。売る話を出してすぐ私が興味を示した事でスケベ心が出て「もう少し高くてもいいか。」などど口にし出しているらしいです。

 

明日早速銀行に融資相談に行きなるべく早く融資承認可否が分かるようにしたいと思います。

 

まああまり過度な期待は持たず粛々とかつ迅速に仕事します。

 

月末の合宿準備も早くやらねば(・・;)

 

それでは!

RC内見

おはようございます。トーカイドーテイオーです。

 

物件の見学に行って来ました。歩いて行ける距離の不動産屋さんから紹介して頂いた入手ホヤホヤの案件でRC造四階建てエレベーター付です。

 

今まで軽鉄アパートに取り組んできまして安定した運営が出来ていると感じます。そこからボロ戸建に参入し未だ入居者は付きません。軽鉄アパートの収益で何とか延命している状態です。こちらはモーガンさんのマイソクアイデアを拝借しながら早急に決めていきたいと思います。

 

そんな中ではありますが、自分の目標を立てて成長スピードを考えるとのんびり良い軽鉄アパートが出てくるのを待ってる暇はありません。

 

より高みを目指して大型案件にチャレンジしていかなければその先の世界が見えて来ません。

 

出口戦略を立てて購入前にしっかり必要な交渉をして良い取引をしたいと思います。

 

昨日現地を見させて頂きましたが満室の為部屋は見ることできませんでしたが外回りのチェックをしまして悪い所はやり替えて引き渡しして頂きます。

 

非常階段から屋上に上がる梯子があり、案内してくれた管理人さんや不動産屋さんも「脚立が無いから上がれないなぁ」などと言ってましたが私が頑張って上がらせてもらいチェックしました。

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するとがっつり防水シートが膨らみまくって排水ドレンのところで破けているではありませんか!

 

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しかもシート同士の接合も杜撰でめくれている箇所も発見しました。最近なった様子では無い為ここ数年雨漏れが常態化していたと思われます。

 

退去が出た後に収納内部などでカビが発見される可能性があるな、と心配になりました。この辺のところもしっかり交渉していきたいと思います。

 

しかしその前に融資通るんだろうか(^◇^;)あまり偉そうに不備箇所を指摘しておいて通らなかったらめちゃくちゃダサすぎますね。資料作り頑張ろう。

 

それでは!

打ち合わせと清掃

おはようございます。トーカイドーテイオーです。

 

昨日は木造ボロアパートのリフォーム費用打ち合わせに行き、その後はアパートの清掃に行ってきました。

 

このボロアパート内見は今回で三回目なのですが見る度に萎えてきます。どこまで手を入れるのかキリがないのです。

 

毎回範囲が変わってしまいます。正直転進の構えに入っております。

 

立ち会った不動産屋さんから今朝新しい案件が入ったと聞かされたのでそちらをメインで検討する事になりそうです。

 

大型RCなので融資が引けるか分かりません。築浅で利回りは11%程だそうです。収益性は今まで購入してきた物件に及びませんが売却がし易いかと減価償却費、売却時のアガリも含めて十分に検討してみたいと思います。

 

午後からアパートのキッチン換気扇を清掃しに行きました。一時間位で終わるだろうと考えていたのですが結構脂がギットリ付いていて洗っても洗ってもフィルターの穴に若干残ります。

 

洗剤をつけて歯ブラシで叩くようにフィルターを洗ったりして何とかそこそこ綺麗になりました。

 

仕上がりが問題ないか気になりましたがたまたま他の部屋のクレームで管理部の担当さんが来られてたので確認してもらい無事お墨付きを頂けました。

 

今まで自宅の大掃除なんてまともにやった事がなかったのですが最近アパートの清掃を通じて各部位の汚れの落とし方が分かってきたので経費削減だけでなく実用的な経験値という点でもやった甲斐があったかと思います。

 

何でもそうですが一回経験してしまうとやり方が分かってるので認知能力を使わずに作業できて楽になりますね。

 

さて本日は補助金の残り作業とセミナー受講準備をしたいと思います。

 

それでは!