入居者同士金の貸し借り

築古アパートに入居が決まり満室と思いきやまた一部屋退去となった。退去の理由は入居者さんの死亡だ。

GW中に別の入居者さんから別の部屋の方が階段の上で倒れていて救急車を呼んで運ばれて行ったと連絡してくれた。

その後入院となり先月末お亡くなりになられた。この方は生活保護を受けていていとこの方が連帯保証人になってくれていた。

入院後の経過は入居斡旋してくれた不動産屋さんが逐一市役所の方と連絡を取り合って報告してくれた。

年齢的にはまだそこまで老齢では無かったのだが持病が祟ったのだろうか。

亡くなられた後は連帯保証人のいとこの方が部屋の片付けをされていて、部屋の状況を確認したかったので二回目の片付けに合わせて入らせてもらった。

入居一年半位なのと几帳面な性格だった事もあり中は清潔にされていた。大量に消毒アルコールがあったので新型コロナを極度に恐れていたようだ。

一回目の片付けで衣服類やロードバイクをいとこさんが持ち帰っていて、残りは家電品などの細々とした物が多かった。

いとこさんはご高齢の方で物を持っての階段の登り降りがキツイので残置物はこれで勘弁してほしいとお願いしてきた。

瞬時に脳内スカウターで残置物の処分費用を弾くと悪くないと出たのでこのままで良しとした。

生活保護の割にPC周辺機器が多く違和感があった。エアコンや浴槽もおそらく使ってないのではと思えるほど綺麗だった。

GTレーシングのゲーミングチェアなんかもあった。普通に売れそうな物が沢山ある。調味料などは改装中物件の土に撒いて容器を処分した。

一人で二日間片付けと掃除に費やし再募集開始だ。

ところが昨日になって別の入居者さんからLINEで亡くなられた入居者さんの所在確認の連絡が入る。

「集金に行ったらいない」と書かれていたので何のかと聞くと「5,000円貸していた」らしい。以前から繰り返しやりとりされていたようである。

事情を説明すると「それじゃあ線香代だと思って諦めるよ」と言うのでいとこ様に連絡。無事支払ってくれることになった。

実は亡くなられた方の家賃で未払いが4,600円あるのだがこれについては請求してない。残置物の売却費用から相殺で良いと思っている。しかも便乗もしづらい。大家失格かもしれない。

今回入居者同士でお金の貸し借りがあったという事で驚いた。しかも借りた方は「誰にも言わないで」と貸した方にお願いしてたらしい。

入居者同士の貸し借りに大家が口を挟むのも変なのだがアパート内でいかなるトラブルも起きてほしくはない。

今の所大きなトラブルにはなってないが、金の貸し借りに限らず別の入居者に話しかけられて気持ち悪かったなどの相談も過去にあったので物件に立ち寄る際入居者に会ったらコミュニケーションを取るようにして問題の芽を摘み取りたい。

保証協会付き融資

先週は台風による波サイズアップでサーフィンを大分楽しめた。恐怖を感じる波に向かう事で自分の勇気を鍛えれるように思える。

不動産では融資の承認待ちをしていた残り二件から回答が来た。一つは貸テナント物件で概ねOK。もう一つは築浅アパート低利回り物件でNG。

築浅アパートの方は申し込みしておきながら通らないでくれと願っていたので良かった。近頃は融資申し込みしてから回答までの時間が長いのでその間に状況が変わる。先月急に新規事業の話が進んだので今後はそちらに資金を投入したい。

貸テナント物件は金額も小さいので諸経費もさほど掛からない。信金が保証協会付きで融資を組み立ててくれている。

今回はひとまず保証協会の内諾が出たそうでこのまま問題なければ信金も融資OKになるようだ。

初めての保証協会融資の為、協会の方との面談が必要らしく先日一部屋空いている自社アパートで面談をした。

私の人柄などを観察する場のようなので誠実に受け答えをした。後で失敗したと思ったのが信金担当者に伝えてなかった新規事業の話を出した事だ。

今後はしばらく新規事業に資金も意識も向けるとか余計な事を喋ってしまい、その物件の資金はどうしたのか？その資料も追加で提出お願いするかも、と要らぬ危機感を抱かせてしまった。

自社物件のアパート一室に胡座をかいて座って話をしたせいかつい大らかな気分で油断してしまったのかもしれない。

思えば話の冒頭協会の方が、これは社長の人柄などを見させて頂くのが主で融資に影響はありません、おそらく今後はお会いすることはありません、と言っていた。

今後会わないと話すドライな人に胸襟を開いて何でも話すことは無かったなと反省した。これで融資がパーになったら最悪だ。

今までずっと居住用物件ばかり買ってきて一つ新たな挑戦をしたいと思ってテナント物件を検討している。

近頃はアパートが低利回りだし戸建もすぐに消えていくしで居住用には気持ちが萎えていた。

ひょんな事からお買い得と思われる物件で他の人は注目していない物件に出会ったので購入に向けて動いてみた。

上手くいけば利回り30%程度かと妄想している。無事このまま融資承認まで行って欲しい。

落とし穴に落ちそうになる

オーナーチェンジの戸建賃貸物件を購入した。昨日契約&決済&セルフ移転登記申請完了。

アットホームで物件を見つけたのが2月上旬。当初より売値が下がっていたのだが掲載されていた利回りは修正されていなかった。つまり低いまま。

毎月の家賃と売値を見てなんか変だ、と計算してみてすぐこれは買いだと思った。聞けば私以外は特に問い合わせは無かったという。

場所も特段優れているとは言えないが高台の角地で平屋の築古木造なので解体も売却もしやすいと判断した。

融資付けが難航して銀行、信金はことごとくNG。最後に公庫に相談して通った。金利が少し高めになってしまったので後からマル経融資で申し込んでおけば良かったなと悔やまれる。

それでも高めのリフォーム見積もりを付けて打診&買付で指値したおかげでオーバーローンになった。つまり自己資金はゼロ、諸経費や半年後の不動産取得税を入れてもおそらくお釣りが来そうな勢い。

良い取引になりそうだと油断したのか決済前日まで大事なことを見落としていた。

通常決済の場でやり取りする中で固定資産税や当月家賃の買主負担分について交わすものだが敷金については事前に何も不動産屋から話がなかった。

それを前の日にふと気がついて担当者に連絡をした。すると売主様が購入した当時敷金についてうやむやのまま名義を変えたのだそう。

え！？それだと私が買った後に入居者が退去してリフォーム費用を敷金で充当してくれと言われたらどうするの？

突っ込んでみると「なんとかします」と言うのでそのまま昨日契約会場に向かった。

到着は予定時間の10分前。私が最後だったようで着席するなり契約書の読み上げが始まる。敷金の話はどうなってるのか気になったがそのまま読み終わるまで待つ。

そしておもむろに担当者が「何かご不明点はありますか？」と水を向けるので件の話を出す。

するとそこで初めて売主さんに事情を説明し始めた。売主さんは戸惑った様子だがその場で支払う意思を示して下さった。

ただ今回の売主さんは心の病をお持ちの方であり債権者である金融機関関係者も同席しての決済だった為売買金額からの差引ができない。債権者さんはもっと早くに知らせてもらえれば社内で稟議にかかる時間があったのに、とこぼしていた。

今回の件は不動産屋の落ち度であり私もきちんと履行されなければ契約しないつもりでいた。

最初口約束で売主様はお支払いしてくださると言ってるのでご安心ください、などと言っていたのだが念の為契約書に不動産会社の方で責任持って回収してこちらに振り込むよう一筆入れてもらった。

そして後はいつも通りの押印と送金処理が進められて一時間ほどで終了した。その後司法書士が抵当権の抹消登記に行ってくれてる間に私は市役所で評価証明書を取りに行く。

登録免許税をその場で計算して移転登記申請書に記入し印紙を買って貼る。書類一式を法務局窓口に提出して完了。

私は契約現場を先に出たがその後再度不動産屋と売主で敷金の払い方を話し合い3ヶ月分の21万を7回払いで支払ってくれることになった。

それで法務局まで初回の3万を持ってきてもらい来月からは不動産屋が私の口座に振り込んでくれる予定だ。

どうも担当者が慣れてない方だったようで上司の方がサポートしてくれた。どんなことでもそうだが専門家(専門会社)といっても担当者レベルでは完全な素人ということが多々あるので気を付けないといけない。

今回私が気付かずそのまま契約決済を終えていたら21万は受け取れなかっただろう。改めて不動産取引は気を引き締めて臨まなければいけないと思った。

ちなみに現在進めている公衆浴場のDIYだが危うく床下を踏み抜いて落下しそうになった…。皆様も落とし穴にはご注意されたし。。

ボロ公衆浴場DIY

新規事業の物件を購入して十日程が経過した。現在必要な予定以外はここのDIYに時間を費やしている。

一年前から半年携わっていたボロ戸建に比べると約三倍の広さだ。かつ専門業者に頼らざるを得ない部分も多々ある。

この間身内や友達に手伝ってもらって作業を進めている。やはり複数人でやると早い。一人だとサボるとこだが他の人がいると頑張ってしまうから不思議だ。

今回は賃貸業ではなく自らが店主となって事業を行う為ご近所様との関係構築も大事だ。購入後早速近隣挨拶に伺った。

丁度近くにいた裏のお宅のご主人に挨拶するとご近所さんへの挨拶に同行してくださることになった。

ご近所さんと仲が良いようで裏のご主人様と挨拶に行くとスムーズに話ができた。お陰様でその後現場で作業していても散歩に通る方が挨拶してくださる。

ご近所さん達もこの物件が再生してまた営業してくれるのを期待して待ってくれているように思える。

昨日は雨が少し降っていたので屋内作業をした。二階が長い間猫屋敷になっていたようで臭いがキツい。

気合を入れて解体だ。二階には洋室が四部屋ある。まず二部屋を住める状態にして拠点とする。自宅から車で約一時間掛かるので集中して工事する為だ。

一部屋に謎のカウンターがあったのでまずはそれを解体。しっかりと作ってあるのでかなり骨が折れた。

打ち込んである釘を一本一本抜くとおびただしい数になった。これは時間が掛かる。

このカウンターや壁には猫のオシッコがふんだんにかけられている。クロスを剥がすだけでは臭いが取れず石膏ボードや床下地から張り替える必要がある。

解体した部材は窓から下に投げて下ろした。加藤ひろゆきさんが言われてるように重力に逆らわない方法だ。

一日猫臭の中で作業をすると道具やら衣服やらに臭いが付くようで次の日車の中が猫臭い。早くこの臭いとおさらばしたいものだ。

ゆ

新規事業の第一歩

新規事業に向けて物件を購入した。売値の半額以下というありがたい取引。売主様はご事情がありもう要らないので早く売りたかったご様子。

私が宅建業者で契約書と重要事項説明書も作れるので直接取引だった。キッカケを作ってくれた業者さんには申し訳ないがこれも自由市場という事で勘弁して欲しい。

取引は最後まで気が抜けなかった。

約一ヶ月前あるご縁で売主様と知り合う。電話で交渉しGWに会う約束を交わしていた。

予定は3日で前日に確認の電話をする約束をしていた。それで夕方電話をしてみると「今から会えないか」と売主様。

予想外ではあったが会う事にした。事前に雛形を作っていた契約書と重要事項説明書を鞄に入れる。

現地に着きインターフォンを押す。取り次の秘書さんが玄関を開けて中に促してくれた。階段を上がり事務所に通される。

売主様は数々の事業を成功された凄腕ビジネスマンだった。中の調度品が凄い。大物そうな人と写っている写真が飾られていた。

ソファに座ると早速本題に入った。

今回売値の半額以下で買わせて頂く話をしていたのだが私が手元資金をなるべく温存したいと考えて三分の一を後払いでお願いしていた。

ところが同じ価格で知り合いの知り合いが一括で買いたいと申し出てきたと言う。そこで私に対して一括では無理か？と聞いてきた。

私もその時点では腹を括っており一括で支払う頭でいたのですぐさま了承した。それを聞いて売主様は約束通り私に売ると明言してくれた。

そこで準備していた契約書類を見せて内容を確認してもらおうと思ったのだが、先方は見ても分からないからその内容で構わないと言う。

実は今回の取引謄本上の所有者が別の人物というレアケースだった。ある事情で友達の名義とされていたのだ。

それでその打ち合わせの流れでそのまま売主様の友達の家に行く事になる。私は速やかに契約を済ませようと思い一旦家に帰り契約書類を二部印刷、銀行で買値の半分を下ろし領収書を鞄に入れる。

売主様は振り込みではなく現金での受領をご希望されていたのでこのような対応になった。

ご友人宅に着くなり契約書類を交わし現金を封筒のまま渡し領収書を書いてもらった。どうぞご確認くださいと促すも数えるそぶりはない。

普通は後からトラブルになる元だと考えその場でしっかり数えてもらうのだろうが私はそうしなかった。

売主様は多少金額が違っても気にしない位お金持ちなのか、こちらを試してるのか。

その後は二時間ほど雑談を交わし帰宅。

残金を本日また下ろし売主様の事務所に朝十時に向かった。少し早めに着いたが良いだろうとインターフォンを押すもなんの応答も無い。

嫌な予感がしたが予定時刻まで待つ。売主様が帰る様子がない。

大丈夫か？とメッセンジャーアプリで電話をかけると、朝食を買いにコンビニに来ているとの事。五分後に帰宅され無事残金と物件の鍵を交換した。

作業的にはそれだけなのだがご親切にも色々とビジネスをする上でのアドバイスを下さった。また今後質問などあれば遠慮なく連絡して良いとも言って下さった。

不動産投資は起業したという感覚が無かったが今回の新規事業は完全に起業だ。

いざ運営が始まった時のことを考えると色々とやりたい面白いアイデアが湧いてくる。手法的にちょっとグレーかもというのもある。

何はともあれ無事売買ができて良かった。連休明けに自ら法務局に移転登記の申請をしたら完全に売買完了だ。

事業の準備をするにあたり色んな仲間に協力してもらいながら進める必要がある。一人ではとてもやれない。

がしかし皆忙しいのでまずは一人でもやれる事は進めていきたい。建物周りの樹木伐採が最初の仕事だ。

融資と屋根張り

ここ最近の不動産投資活動では戸建よりアパート購入を目指そうとしている。というのもやはり拡大を考えると融資を使って入居者に返済してもらう事で含み益が増し、数年後の売却でまとまった資金を手に入れられるからだ。

ただ物件価格が相変わらず高くなっており欲しいと思わせるものが無い。売れ残りを指値するかネットに公開される前の物件を購入していく方法が現実的だ。

先々週メール会員向けに送られた物件で良さげなのがあり即見学して買付を入れたのだがまたもや融資不可だった。

立地はJR線から徒歩10分だが人気の無い地域で金融機関的に担保価値が物件価格の半分しか見てもらえなかった。

固定資産税評価額も価格の7割程度だったので妥当な結果なのだろう。万が一買えたとしても次に買える人が限定されるのでそういう意味でも買えなくて良かったのかもしれない。

もう一件融資相談したのはメーカーアパートの築16年で固定資産税評価額は価格の2割弱オーバー。

前の同僚からのスルーパスが届いた。ネットに出てもすぐに消えていく部類に入ると思われる。

ただキャッシュフロー的に美味しくはない。競争力があるので比較的安定して含み益を積み増し数年後に売却できる用の物件と考える。

こちらは元同僚の元上司がやってる不動産屋さんが取り扱っており金融機関も紹介してもらった。即日支店長と面談して前向きに検討してくれると言う。

事前に金融機関に相談に行けるよう前日に①会社案内②自己紹介シート③履歴書④不動産経歴書⑤職務経歴書⑥法人決算書三期分⑦個人確定申告書三期分⑧通帳コピー6ヶ月分⑨自物件の収益表⑩借入返済表、一式を準備しておいた。

その場で全て提出すると書いてある内容、特に自己紹介シートで話が弾んで真面目に取り組んでいることを分かって頂けたよう。

自己紹介シートには家族構成や趣味、将来の夢などを書いている。自分が当然詳しい内容なので聞かれると色々話せてこちらの事を分かってもらいやすいのだと思う。

現在は担当者に引き継がれて審査が進められているが通るかどうか分からない。おそらく通る可能性は20%位か。。

もう一件は戸建に買付を出して半月程経過した物件があるのだが未だ回答はなし。先週不動産屋さんに問い合わせたところ来週売主と会うので確認する、ということだったが。。

おそらくは難しいのだと思う。他にも買付希望者があり自分よりも高い金額を提示していると予想される。私は物件価格の三分の一で提出済み。

さらにもう一件非住居案件はメイン行が融資不可で地方アパートの融資が不可だった信金に持ち込み。

そして新規事業物件の打ち合わせが三日後に迫った。こちらは現金で購入予定。物件価格の4割弱で交渉中。概ね了承もらっているが売主さんに会うのは初めて。直接取引だ。

こちらの話がまとまると一気に現金が枯渇する。実は買い付け入れた物件も半ば融資が通らなくて良いと考えている。

融資が通らなくても前述の資料を読んでもらってこちらの事を知ってもらったので次の案件でスムーズに話に入れると思う。

新規事業物件については妻が反対している。想定より規模が大きいので回しきれないのではないかと危惧している。

しかし妻が主張する小さい規模で良さげな案件がないのも事実だ。ひとまず購入してから考えたい。

世間ではGWに入り道路に車が多いように感じる。私は特別予定は無いのでひたすらサーフィンだ。

昨日まで三日間はサーフィン仲間でアジトに小屋を作っていて私は屋根工事を実施していた。上半身裸で作業したので背中が焼けて現在ヒリヒリしている。

たまに作業で動くと楽しい。仲間でやると更に楽しいものだ。

融資連敗。新生活。

前々回のブログに運転資金を借りる話を書いた。コロナ禍による売り上げ減少によりセーフティネット４号の認定がおり自信満々で申し込んだ。

結果は「不可」。。。

理由は、保証協会が私に対して個人も法人も一体として見ており最近の借入状況から考えてしばらく期間を置いてからでないと貸さない判断となった事だ。

もっと法人としての規模が大きければ問題とされないようなのだが日々の生活費を補う程度の運営状況ではホイホイ融資を出してくれないようだ。

大事な事を見落としていたがセーフティネット４号は責任共有対象外なので金融機関としては安心して融資ができるのだがその保証を信用保証協会が認めなければ金融機関は取り組めない。

期間を置くか物件を売ってBSを良くしないと次に行きづらい。しかしそこで諦めてのんびりしている暇はない。

別の物件を新規の信金に打診した。更に別の物件は既存銀行にも打診。こちらは住居系ではないので難しいと思うが新たなチャレンジとして。

新規事業は売主さんとの交渉がGWに控えているのでそれまでは勉強に充てる。

今週は長女がトーキョーで一人暮らしを始めるので引っ越しをして来た。軽貨物車に自転車や布団、収納ボックスを詰め込み即日無事完了。

自宅では娘が減って三人になった生活が始まった。変な感じである。

洗濯物の量が減った。食事準備の心配が減った。帰りを待つ人数が減った。

長男は反抗期真っ盛りなのでいつも以上に話しかけようとすると更にウザがられてしまう。

数年早くFIREできたらもっと子供達と触れ合えて良かったのだがそれは贅沢な悩みだろう。

たっぷりある時間を今まで苦労かけた妻に使ったり自己実現の為に使おうと思う。

昨日は妻を連れて山奥のサウナに行って来た。吊り橋まで歩いたり良い運動にもなって楽しかった。

そして新規事業のアイデアがまた湧いた。