スマスロ北斗座れたが…

先週指値を入れて買付発射していた一件がまたダメだった。残り3件は未だに返答が無い。

2件は任意売却の為債権者である金融機関的なところに確認をしてもらっている。会社というものはすぐに結論が出ないだろうから果報は寝て待てだ。

そんなわけで最近はレジャーにうつつを抜かしている。サーフィン、映画、読書、花見ときて今日は久しぶりにスロットを打ってきた。

チラホラとSNSなどで目に付いていたスマスロ北斗の拳を実戦。昨日は整理券配布にギリギリ間に合わず朝一座れなかった。ていうかそれまで見た事ないくらい人が並んでいた。

用事を済ませて午後立ち寄るも満席状態。他の店も同様。少し前に花火絶景の新台を打った時はそんな事はなかった。普通に9時すぎに行って座れていた。

悔しいので本日も朝からトライ。抽選を引くと整理券番号は16番。北斗の台数は13台。座れるか微妙。。

開店にあわせ順番に列を作ると整理券番号一番がいない。ライバルが減ってホッとする。オープンと同時にはやる気持ちを抑えて入店。

北斗のシマに人が吸い込まれていくが数人はパチンコのシマの方に向かった為数的には座れる。

しかし後ろの連中もなんとか座りたいとプレッシャーを掛けてくるので選ぶ暇もなく空いてる席に着席。

スマスロというのを初めて打ってみたがコインを触る必要がないのですごく楽だ。時間効率も良い。まるでゲームセンターのスロットのようだ。

開始4千円で初当たりし、その後飲まれてトータル1万円で引き戻す。初代北斗の拳を忠実に再現しておりかなり楽しめた。

しかし今までとは違った。今までは勝つことも求めていたので高設定っぽければ終日打ち続けるのがスロッターの基本。

今日はいつもより冷静である程度のドーパミンが出た時点でもういいかなと思えた。昼前にはやめてしまった。

以前の自分なら高設定っぽい台をノコノコやめる人がいればハイエナのように奪って座っていたものだ。実際隣のハマり台のお兄ちゃんは狙っていたかもしれない。

丸一日粘ったところでせいぜい5万勝ちかそこらである。それと引き換えに体力ともっと大事な時間を奪われてしまう。

大学時代は毎日スロットに明け暮れていてまとまな思い出が少ないと思っている。あの時間をバイトと旅行に費やしていればどうだったろうなどと考える時もある。

そういう意味ではオッサンになったのかもしれない。特にコインを触らないスマスロは中古のスロット台を買って遊ぶのと大差無いように思える。結局収支がトントンだったのでそう思えたのかもしれないが。

ボロ戸建を一件仕上げれば毎月4〜5万にはなる。フルローンで買っても毎月2万はCFが出る。不動産で金を稼ぐという知識がインプットされたので昔みたいには楽しめなくなってしまった。

昔といっても勤め人時代でもだが。あの頃の意識もやはりスロットで給料とは別に遊ぶ金を稼いでやろうという気持ちだった。

最近は死期が迫っていると思っているのでスロットでは最低限のドーパミンでお腹いっぱいなのだ。

それより見知らぬところを旅したいしやったことない事をしたい。新事業の勉強も然り。

結局夕方になっても買付の返事は来ないので映画を2本観た。

一本は「逆転のトライアングル」。これは前から注目していたもので予想通り物凄く面白かった。実は今年の夏に妻とクルーズ旅行に行くのだがそれが更に楽しみになってしまった。https://gaga.ne.jp/triangle/

二本目はNetflixの「ちひろさん」。有村架純さん主演作でなんと我がトーカイ県がロケ地なのだ。https://chihiro-san.asmik-ace.co.jp

しかもいつもよく通るあの港が舞台になっておりそういう意味でもかなり楽しめた。しょっちゅう通ってる場所なのにロケをしてるのは全然知らなかった。どちらの映画もお勧めだ。

明日は一日中雨なのでアパートの階段洗浄を実施する。他に連絡がつかない戸建借家人を訪ねるのとお満室にしてくれた管理会社さんに挨拶に行き食事に誘ってみようと思う。

次なる一手

本日公庫より融資承認の封筒が届いた。これで希望していた小さな物件が買える。利回り的には優秀なのだが借家のオーナーチェンジなのでCF的には僅少である。

ただ土地としては売り出し価格以上で売却しやすいと判断できたので購入しようと思った。ネットにずっと出ていた物件だが誰からも見向きもされなかったようだ。

DIYが忙しかった時はあまり物件情報をチェックせず落ち着いたところで探し始めたのだがそうタイミング良く好物件が出るわけはない。

ちなみに今回も任意売却物件。やはり任売が好きだ。指値が効きまくる。ネット検索してるとなんとなく任売ばかり扱っている業者が分かる。

普通の収益物件情報は市場より少し割安と思われるのが出ると瞬間蒸発してしまう。だからといって毎日数回スマホでチェックするのも大変だ。

物件検索で数時間過ぎた後「俺は何をしてるんだ？」とやや自己嫌悪になる。確かに宝探しみたいで楽しくもあるのだがまるで株のデイトレーダーのようにスマホにロックされてるように感じる。

もちろんそんな甘い事を言っていられる状況でない方はストイックに向き合うのだろう。

私も達成したい目標があるのでそれでも継続はするのだが心のどこかで何か他に良い方法はないかと考える。

それで最近読んだ本から導き出した答えは、無理のない範囲でスマホ物件検索はしつつ売れ残ってる物件を吟味して指値を入れていく、という事。それと並行して新規事業の種を探す。

そしてその種を見つけたと思われる。ちゃんと育ちそうかをこの一週間程で検討したい。

現実化への道のりは遠いがうまくやれればまさに「人の行く　裏に道あり　花の山」になりそうだ。

勤め人を辞めるための不動産投資、辞めた後は常に新規事業を夢見ている。その為に柳生家家訓を意識している。

「小才は縁に出会って縁に気づかず　中才は縁に気付いて縁を活かさず　大才は袖すり会うた縁をも活かす」加藤ひろゆきさんはまさに大才の鑑のように思う。

今週は買付6本発射。2本撃沈、4本結論待ち。どれも小ぶりだ。

個人で昨年一件売却があり売上が20%落ちたのですかさずコロナのセーフティネット４号を市に申請し受理された。４号は金融機関の責任共有対象外だ。

これを黄門様の印籠のように金融機関に提出して運転資金を借りようと思う。本当は物件を買うための設備資金を借りたいが今後物件は法人で買い進める方針なので個人事業主では設備資金は借りない。

運転資金を借りて法人に役員貸付をし、法人の自己資本比率を高め物件の頭金にするのだ。おっとこれは以前有料セミナーで習った事だがこのブログの読者はそんなに多くないのでこっそり披露してみた。該当する方は是非実践されたし。

侍ジャパンのように

入居付けは残り一部屋となったが生活保護の方や高齢者が入って欲しい物件なので焦らない。この時期は学生や働き世代の移動で不動産屋さんも忙しいだろうから営業も控えている。

最近は専ら新規物件取得に向けての行動だ。ボロ物件で良さげなのがあるのだが悲しい事に融資がつかない。

地銀一行からは正式に断られ、もう一行も保証協会を使う方向で検討し直してもらっているがどうなることやら。次の一手として公庫に設備融資で打診した。

公庫もダメなら自ら保証協会に相談してから金融機関にアプローチしようと思う。融資が不調なのは築古物件をフルローンで買い続けているので決算書の評価が低いからなのかもしれない。

他に良い物件がないか不動産屋さんも数軒訪問した。会社によって対応が違って面白い。そう簡単に良い物件に出会えるとも思わないので焦らず地道な活動を続けたい。

内見で不慣れな土地に行くのも大変勉強になる。物件があるので同じ市は何度も行っているが通る道、周る地域は限られるので今まで知らなかったエリアは存在する。

そのようなエリアの物件を見学する時は周辺の様子も本気で吸収しようとするので学びが多い。

残念ながら購入したい物件ではなかったが次にそのエリアで物件が出れば周辺地域の様子が分かるので早い判断に繋がる。

村神様のように打つべきところで打てるようにボール球には気を付けようと思う。

満室まで

繁忙期も終盤を迎えている。ここまでのところ順調にきており残り一部屋を残すのみとなった。

半年間DIYに明け暮れていたボロ戸建も二度の値下げを経てジモティより申し込みを頂いた。

年配の方をターゲットにしてリフォームしたつもりだが40代男性と20代女性のカップルさんがご入居となった。

ジモティにしては珍しく非常にまともな方だった。しかもノールックだ。そこが少し心配ではある。

お仕事の関係で今月いっぱいトーカイ県には来られないそうでノールック申し込みをされたそう。

現在のお住まいが更新を迎えるのか勤務地が変わるのか分からないが4/1からの新居を探されていたようだ。

今は賃貸市場が活発な時期でもあるのでネットで見て良いと判断すれば他の人に取られる前に申し込んでしまおう、という心理が働くのかもしれない。

かくいう私も娘の一人暮らし用賃貸物件を探していて良さげな部屋があり4/1退去予定で中を見られないのに申し込みをしてしまった。

本音を言えばもっと安いところにしたかったのだが妻と娘の猛烈プッシュに気圧されてしまった。。

自社アパート物件でも半年程空いていた部屋が二部屋立て続けに決まり嬉しい限りである。今年に入って退去の連絡も無いのでこのまま一年無事にいって欲しい。

晴れて新規物件取得に向けて取り組んでいる。良いと思った物件も築古過ぎて融資審査が硬直していたりと思うようにいかないが出口が取りやすい物件を狙い定めていきたいと思う。

現在空室埋めに奔走している方も諦めずに掃除でも草むしりでも何らかのアクションを起こしていれば何かあると思う。

自分が動くと何かに当たり当たったものは何かしらの変化を起こす、そう信じて行動しよう。

簡単そうで難しい

ここ最近は書物を読んだり家族の用事をしたりして過ごしている。ブックオフで数年前の不動産投資本を100円で買ってきて読んでも勉強になるものだ。

今後の不動産活動はどのようにするのが良いかを考える。やりたい新規事業をするにはお金が必要だ。

先日逃した土地以外でも近くで売りに出ている土地があるが広い為金額が予算を超える。小ぶりな土地の所有者に直接当たる事も考えているが成功の可能性は極めて低いだろう。

実際に三日前、先日逃した土地の近くの"ここが最高"という土地の所有者を訪問してみたが話にならなかった。

どうやら地価が高い時に買っているので現在の相場では売るつもりないし今年から自分で使うつもりだとも言う。

いずれにしろまだ自分には新規事業などやる資格がないという事なのだろう。それならば改めて不動産でお金をつくろう、そう決意を新たにしているところだ。

今までの経験から私がチャレンジしようと思っているのがRC、そう通称「アールツェー」。

地元近辺ではキャッシュフロー的にあまりうま味が感じられる物件が見当たらないので他の市まで範囲を増やす必要がありそうだ。

またプロパー融資は現在の属性的に引ける気がしないので保証協会を味方につける作戦で行こうと思う。

山崎次郎さんがホームページで詳しく教えてくださっているのでとても勉強になる。

https://www.hosho-kyokai.com/otk/

現在会社案内を作っているところ。IR情報は既に作った。作ってみて自分の財務諸表がより理解できた。

グラフにしてみるとこれから改善しなければいけないところがよく分かる。失礼、グラフにしなくても分かってはいた事だが現金を作る事である。

昔から貯金ができない体質でそれは今でも一向に変わらない。

今日は海産物を買いに某都市へ行ったのだが、帰りに寄ったコストコでたまたまバンクシー展などをやっているものだからフラッと入ってしまった。

展示品を見てみるとバンクシー以外にもメジャーどこの絵画が並んでおり、二年前に百貨店で買ってしまった絵と比べてかなり安い。

店を出た後ホットドッグを食べながら数十万円のレシートを握りしめる。折角物件の頭金が出来ていたのに減らしてしまった。。

往復の車内ではオーディブルで本多静六「私の財産告白」を大音量で流していたのにも関わらずだ。

本多さん、次から頑張ります。。

私の財産告白 近代経済人文庫

買付選別落ち

新規事業に向けて買付を出して通ったはずの土地。指の間からするりと落ちていってしまった。

対象物件は更地の土地…のはずだったが違った。ツッコミどころが複数あるのでこれは後ほど。

今回の土地は所有者が亡くなり相続人がいない不動産だった。その為相続財産管理人として弁護士が代理の所有者となっており今回の不動産屋に仲介を依頼した。

ちなみにこのような物件を取り扱う業者は反復して弁護士からこのような仕事を振ってもらっているので掘り出し物があったりする。

それで不動産屋の担当者はろくに調べずにレ○ンズやアッ○ホームに売り物件情報を掲載していた。

売り出して一日も経たないうちに希少な土地であると気づいた私はすぐに資料を取り寄せ現地確認し買付証明書を提出した。

しかし私より先に買付を出している人がいると担当者から説明された。この対象地の隣地には事業施設がありどうやらここの所有者が先に出していたようだ。

申し込み価格は今回の約半額だそう。不動産屋担当は裁判所が了承する金額ではないので市場に出したらしい。

それで私が買付を売り出し価格よりやや低い金額で出した。その金額で弁護士も問題ないとなったのだが不動産屋担当は買付が入ったら必ず先に買付を出していた隣地所有者に連絡することになっていたそうで連絡をした。

そこから雲行きの怪しい話になった。どうやら隣地所有者が事業施設を始める際に水道を対象地から引き込んでいたらしく他人がそこを買ってしまうと困るそうだ。

それで事業を始める二年前から所有者を調べていたが分からず市役所に買付証明書を提出していたそうだ。

当初対象地には水道が引き込んであると担当は話していたが実際は違った。

後から問題の種になる事を避けたい不動産屋担当と弁護士は先に買付を出していた隣地所有者に売ることに決めてしまった。

本当か知らないが売り出し価格で売却する合意が取れたそうだ。

不動産というのは難しいもので正規の金額で買付を出していても不動産屋が売る相手を自由に選べてしまう。

今回の物件は僻地にあるので一般人は買おうとはしないが一部マニアからは悶絶モノの土地だった。

私はどうしても欲しかったので買付を出した後の一番手の話を聞いて雲行きが怪しいと思い進捗状況を度々担当に電話して聞いていた。

それを鬱陶しいと思ったのか私が諦めてくれる事を期待してか「どうしてあんな土地が欲しいんですか？もっと良い売り土地が他に出てるじゃないですか？」と宣った。

カチンときたがグッと堪えた。「馬鹿にされた分強くなった」とラッパーのアナーキーもライムしている。

水道というインフラが無ければこれ幸いと評価を落として裁判所に書類を提出できる為より隣地所有者に売る口実ができる。

私は自分で本管から引き込むので水道が無くても構わないと伝えたが担当者はあからさまに面倒くさそうに「裁判所の結論が出るまで待って頂けませんか。」ととりつく島もない。

そして想定通り正式に断りの電話が入った。しかしなんとそれと合わせて今回物件資料に掲載されていた写真と実際の土地が違うという謝罪も同時だった。

隣地所有者は合っていたが逆側の木がぼうぼうの土地だったのだ。全くいい加減な担当である。私が買う事になった場合どうなったのだろう。

まさかそっち側の土地だとは露ほども考えていなかった。しかし宅建業者である為後から契約不適合免責を主張されてしまうことは考えられる。

そういう意味でもやはり不動産はしっかりと調べる必要があるし測量しないまでも現地である程度ここからここと説明をさせる必要もあると思った。

不動産屋にクレームをつけたい気持ちは山々だが、そのエネルギーを不動産活動や新規事業に向けて使いたい。

このようなチョンボをする不動産屋と仲良くしておけば良い方にチョンボをする可能性もあると思う。

実際利回りが間違ってポータルサイトに掲載されることなんてしょっちゅうだ。その時に今回の分を倍にして回収してやる。

今回の物件を真剣に考えて新規事業への思いを新たにした。次の物件を目指して頑張りたい。

DIY完了

本日残りのワックス掛けまで終了し全ての工程が完了した。一部キッチン水栓根元の水垂れが治らないのでプロに依頼してるが。。

室内の片付けを始めたのが昨年の6月11日だったのでかれこれ8ヶ月超掛かってしまった(~_~;)

繁忙期の募集にはギリギリ間に合った⁈のだが早く入居者決まるといいな。。強気の家賃で募集開始し十日経つも全く問い合わせ入らないので五パーセント下げた。

ビフォーアフター写真を載せてみたい。

こうして見るとほぼ一人でよく頑張ったと思う。ハツリ機など新しい道具が増えてしまったが。

今回のDIYを総括すると水道と電気工事はプロに頼むべきだという事だ。というか他も含めてもうやりたくない。

とにかく時間が盗られる。途中まで足を踏み入れて余計他の人に頼みづらくなり最後まで行ってしまった。

残置物を出したら一番最初にやるべきはプロの掃除屋に入ってもらうことかと思う。汚い設備を見てリフォーム内容を考えようとするとどうしても頭が疲れて「交換した方が早い」という思考になってしまう。

それで全ての設備類が新品になった。しかしだからといって家賃が高く取れるわけではない。そこは反省だ。

良かった点を挙げるとすれば妻や義母が現場の様子を見に来て私に対する評価が上がり不動産活動に対して更に協力的になったことだ。

頭を使った仕事は頑張りが分かりにくい。その点体を張り、埃まみれで床にへばりついてやる肉体労働は分かりやすい。

その意味ではやった甲斐があったというものだ。もうやりたくないが。

次は早く入居者を決める為募集店回りを強化する。娘の仕送りが始まるので早く決めなければだ。

それから次の物件の融資付け。新規事業の土地仕込み。こちらは決まれば報告したいが買付通ったはずなのに雲行きが怪しい話になってきて何とか解決したいところ。

不動産投資物件の買付と違って興奮度が段違いだ。買付を出す前は数字を書き出したり本当に自分はそこを買うのか、買ってその後やれるのか、超葛藤があった。その夜は脳が興奮して二時間しか寝られなかった。

実現に向けて全力で向かっていこうと思う。