初の木造ボロアパートの融資が通った。フルローンである。来週オーバーローンに出来ないか更に交渉する。
サラリーマンを辞めて属性が落ちたので難しいかと思っていたが実働７日間であっさりOKだった。
理由として考えられるのは、リフォーム費用込みでの満室時表面利回り18%超なのと立地、今までの経営実績少々加味だと思う。
立地は市内でも賃貸需要が旺盛なエリアで更地だと2900万程で取引されている土地で、今回は2200万で購入(リフォーム費用は270万)となる。
ネットには掲載されておらず昨年の夏頃から近所の不動産屋さんが取引経験のある投資家に声を掛けて買い手を探していたものだ。
ずっと2500万で売り出されていたのだが、先日2200万に下げる話が売主とついたという事で私に話が回ってきた。
当初売主さんは解体して土地で売ろうと考えていたそうだが現在入っている入居者さんに出てもらうのに時間がかかるという事で上物付きで解体費を引いた金額に設定されていた。
私に話が最初に来た理由は昨年別の好物件を紹介してもらった際に、後から入ってきた別の不動産屋に専属専任媒介を売主と交わされて持っていかれてしまった事があり、その埋め合わせのためだ。
表面利回り18%とはいえ今まで購入してきた物件と比べてしまうとあまり面白くはないのだが何より自宅から自転車や徒歩でも行ける距離にあるというのが良い。
加藤ひろゆきさんがよく言う「補給が効く」というやつだ。これから涼しい季節なのでDIYも苦ではないはずだ。
ただこの物件は本当にボロなので色々と手が掛かりそうではある。駐車場も無い。完全に生活保護者向けである。そういう意味でも自分にとっては新たなチャレンジだ。
生活保護者については漫画「健康で文化的な最低限度の生活」で勉強したので大丈夫だと思う。
最近は実用的な漫画が多くて助かる。
それから融資審査においては、自分の今までの経営実績をしっかりアピールした。
各物件とも実りを得るには時間が掛かるので焦ったいのだが、どの物件も空室が多いものを購入して改修し満室にもっていくというプロセスを踏んでいる。
最初から入居率が良くて利回りが良い物件を買えるとは考えていない。そのような物件を買えるのはアパート系なら数百室以上のレベルになっている大家だと思う。
どうしても不動産賃貸業というのはスピードが遅い事業なのだから仕方がない。
これはある稟議書作成セミナーで学んだものだが、銀行員は一人で抱える仕事が年々増えており零細不動産投資家がいきなり来たところで本部を納得させるだけの稟議書を作成するのは至難の業だという。
また本部が納得する資料の作成方法も現場の若手銀行員は理解できていない事があるそうだ。なので我々不動産投資家が客観的に見て納得できる資料を揃えた方が早いという。
健美家のモーガンさんコラムhttps://www.kenbiya.com/ar/cl/morgan/16.htmlにも書いてあったが外様地銀、信金を狙うのが初期は良いのだと思う。今回私も信金だ(初取引)。
さて、また久しぶりにDIYで忙しくなりそうだ。おっとその前に宅建。最近受けた模試は33点。非常に焦っている。頑張って獲りたい。
