これからローンを借りて不動産投資をしようという方の為に警鐘を鳴らしておきたい。
借りる時、変動金利と固定金利があるが固定金利の時は違約金に気を付けろ！と言いたい。知ってる方には当たり前だろと突っ込まれそうだがその額にびっくりしたので書いておきたい。
先日ブログでも書いたが売り時の波に乗りたいと思い3号アパート売却について考えた。この物件は敷地内にアパート2棟、戸建貸家2棟がありその内の戸建貸家1棟だけ売主が別(血の繋がりのない身内)という事情を抱えていた。
ちょうど2年前にアパート2棟貸家1棟をまず購入。その際売主の債権者である銀行で借入をした。他の銀行は貸してくれなかったので感謝している。この物件を買って私は晴れて勤め人を卒業できた。
その後残りの1棟も売り出され、なかなか融資が付かないすったもんだがあり昨年公庫でやっと借りられて購入できた。
ようやく敷地内全ての物件の所有者が私の法人になったので一括して売却ができると考えた。
購入時の利回りが高く、昨今の高い相場ではかなりの売却益が見込めるぞなんてほくそ笑んでいた。
がしかし、そう簡単においしくはいかない。前述の固定金利の繰上げ返済時違約金が約1,600万円だと言うのだ。
最初現担当者から聞いた時は絶対間違いだと思って怒りすらせず、そんなわけないだろうから再度確認して下さいよやれやれ、なんて余裕をこいていた。
しかし30分後に掛かってきた電話で間違いない事を聞かされた。納得いかない事を伝えても当時の担当ではないので始まらない。
2年前に違約金の説明がされたような気もするがされていたとしても「気をつけて下さいね」位のものである。
私も当時受け取った「固定変動ミックス型アパートローンのご案内」というA3の用紙をファイルに残しており将来売却して繰上げ返済した際にはいくらかの違約金が掛かるという認識はしていた。
しかし掛かってもせいぜい100万円はしないだろうという認識だった。不動産屋に売却の話をする前に確認しとかなければと思い確認したらこのザマだ。
ひとまず注意書きの用紙を見て欲しい。
文字が小さくて読めないかもしれない。。
まず固定金利期間中は原則繰上げ返済できませんと書いてある。しかしやむを得ない場合は手数料に違約金を加えて申し受けるとある。
違約金の説明が計算例とともにのっているのだが、内容が不親切極まりない。
計算式は「残存金額×(借入利率-円金利スワップ市場の実態金利)×残存固定期間日数÷365日」であるが内容を詳しく教えてもらってはいなかった。
記載されている計算例の借入利率は6.5%だ。私が借りたのは2.1%なので金利が高い時代に作られた計算例なのかなと流していた。
そしてもう一つ注目は「円金利スワップ市場の実態金利」なるものだ。金融の専門家でもない私にはこれが何か分かっていなかった。
特に問題とも思わなかったので詳しく質問もしなかったのだが後の祭りだ。
計算例では残存金額4500万、借入利率6.5%、円金利スワップ金利4.5%、残存期間6年で計算され違約金540万とある。
当時からの認識では金利が2%も下がることはないし(私が借りたのは2.1%)、たいていこのような計算例は大げさに書くものだからこれよりは少ないだろうと考えていた。
ところが、だ。昨日時点での円金利スワップは0.58%なのだと言う。残存金額は5,800万、20年固定で借りており残り18年で計算すると違約金1600万円(正確には1580万位)の出来上がりなのだ。
チーン…(古い)である。
仮に事を荒立てて減額できたとしても二度とこの銀行で借りられることはないと思うと争うのは得策ではないかと思う。知らなかった自分が悪いのだ。
幸いこの物件は私の稼ぎ頭であり売ることを諦めても構わないものではある。
ただ固定金利の違約金を知らずに借りて後で苦しむ方がいないように愚痴兼注意喚起させてもらった。
融資承認が出てもすぐに喜ばず条件をしっかりと確認するように気を付けたい。
